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收房秘笈
http://www.rugaozs.com  时间:2008-11-9  浏览:5922
建议收房日期:建议大家在第三天或第四天去收房
需要带的工具:
a)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
b)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
c)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
d)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
e)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
f)1只计算器---用于计算数据
g)1只水笔--用于签字
h)1把扫帚--用于打扫室内卫生
i)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先
  封闭下水管道。
验收房子时间:一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:30去。
收房过程:
1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果开发商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
验收房子
  看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
  1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)
  【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了
  2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
  3)仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。
  【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
  4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
  【提示】:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
  5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
  【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
  6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
  【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。
  7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;
  【提示】:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。
  8)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
  最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。
案例1
  即使购房合同有明确约定开发商也没有权代收契税
  袁前岭律师:开发商把缴纳契税和公共维修基金作为入住领钥匙的前提条件,是错误的,因为无论是依据法律还是王先生和开发商之间的合同,开发商都不享有这个权利。其次,北京市相关政策明确规定从今年1月1日起不允许任何单位代收契税,王先生可以向开发商表示该约定违反了法律的强制性规定,属于无效条款。
  由于开发商要求在交付房屋前交纳上述费用和签署《委托书》,超出了法律规定和购房合同约定的范围,因此,即使王先生拒绝收房,也是属于开发商没有按时向王先生交付房屋,必须承担逾期交房的违约责任。
  王先生:我们是某小区的业主,开发商在我们去办理收房手续时告知,只有签署了开发商出示的“委托协议”,并且把公共维修基金和契税等费用交给开发商,才能办理入住手续和领钥匙。请问律师,如果拒绝签署该协议,可能产生怎样后果?
  案例2
  如果在2004年前签合同分期综合验收合格应收房
  朱寿全律师:根据国务院文件,从去年7月1日起取消住宅小区项目竣工综合验收,虽然这能避免重复验收,但综合验收取消后,对后期的物管、小区交通、通邮、绿化指标是否达到等,只能靠开发商的诚信,而无法用行政手段干预。
  袁前岭律师:如果开发商出具了分期综合验收的文件,而业主认为该小区达不到分期综合验收的条件,那么就需要和分期综合验收文件的颁发部门了解相关情况。开发商要求业主在收房前必须签物业合同的行为,不应该得到法律的支持。如果因此导致业主延迟收房,开发商必须承担逾期交房的违约责任。但注意保留开发商要求崔先生签署物业合同时的相关证据,包括录音、现场证人等等。
  崔先生:我的购房合同中约定:“商品房经分期综合验收为交房条件”,现在开发商通知我去收房,但在现场我发现目前小区的绿化,邮箱,道路都还没有搞好,我可不可以拒绝收房?此外,开发商要求我三年不得更换物业公司,如果我不签物业合同,他就不交钥匙,这种情况我应该如何处理?
  案例3
  保修条款低于法定最低限可向市建委相关部门投诉
  袁前岭律师:依据《房屋建筑工程质量维修办法》第六条、第七条和《城市房地产开发经营管理条例》规定,开发商约定的条款不得低于法定最低保修期,否则属于无效条款,吴先生并不需要和开发商作更多的谈判。
  王立宏律师:购房者如果发现《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间不符合有关规定,可以先找到相关的法律条款出示给开发商,如果开发商仍然拒绝,可找市建委相关部门投诉处理。
  朱寿全律师:如果要起诉,无须要求其出示不交钥匙的书面证明,但应该保存开发商已经盖章的《住宅质量保证书》作为日后起诉的证据。
  吴先生:开发商上周通知我收房,但在开发商出具的住宅质量保证书中,注明了屋面防水保修三年,管道及线路保修半年。据我了解,国家规定这两项的保修期限分别应该是五年和二年,请问律师,这样的质量保证书我可以不签吗?如果谈判后开发商仍执意不实行国家的有关规定,我们应该怎么办?
  案例4
  开发商提供的面积实测表并不包含各户详细面积图
  袁前岭律师:依据《测绘资质分级标准》和《测绘资质管理规定》的规定,丁级资质的单位也有资格测绘24层塔楼,陈女士如有疑问可到北京市建委了解。
  王立宏律师:面积实测表不需要有图,没有各户的详细面积图、公摊面积图是正常的。户型的面积中一般会同时附上总建筑面积、总分摊面积、各户的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数以及各个分摊部位的详细面积。
  陈女士:我在海淀区买了一套房子,现在已进入收房阶段,开发商提供的面积实测表是一个丁级资质的单位出具的,我想请问一下,丁级资质的单位有没有资格测绘24层塔楼?
  此外,该测绘机构提供的面积实测表没有各户的详细面积图、公摊面积图,请问一份完整的面积实测表应该包含哪些数据?
  -收房流程
  第一步:业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
  第二步:业主交纳剩余房款领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
  第三步:业主做综合验收,就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
  第四步:根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议
  第五步:业主签署《入住交接单》。
  关键环节:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
  关键环节:收房应验收五项资料:房屋的《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图(可带走)。
  关键环节:交房遇到的问题无法在15日内解决的,业主一定要就解决方案及期限达成书面协议,以防止开发商事后不承认。



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